Een bod op een huis bindt niemand. Pas als koper en verkoper allebei een schriftelijke koopovereenkomst hebben ondertekend, is de koop er. Daarna heb je als particuliere koper drie dagen bedenktijd om zonder reden af te zien. Na die drie dagen kom je er alleen onderuit met een ontbindende voorwaarde die in het contract staat, bijvoorbeeld een financieringsvoorbehoud. Anders betaal je meestal een boete van ongeveer 10 procent van de koopsom.
Wat een bod is en wanneer het bindt
Volgens de NVM bestaat een bod uit een bedrag plus eventuele voorwaarden, zoals financiering, de opleverdatum of een bouwkundige keuring. Een mondeling akkoord is niet voldoende. Voor particuliere kopers moet een koopovereenkomst schriftelijk zijn en door koper en verkoper zijn ondertekend. Die eis geldt sinds 2003. Tot beiden hebben getekend, kan de verkoper een hoger bod van iemand anders accepteren, volgens de NVM met verwijzing naar een arrest van de Hoge Raad.
Een voorlopig koopcontract klinkt vrijblijvend, maar de notaris waarschuwt dat het bindend is.
Soorten biedprocedures
De verkoper kiest samen met de makelaar een procedure. De NVM noemt vier vormen:
| Procedure | Wie ziet de biedingen? |
|---|---|
| Inschrijving met biedtermijn | Alleen verkoper en verkopend makelaar. Bieders krijgen geen informatie over andere biedingen. |
| Gesloten inschrijving met biedtermijn | Niemand, ook de verkoper niet, tot de sluitingsdatum. |
| Open veiling met biedtermijn | Alle biedingen zijn zichtbaar voor verkoper, makelaar, bieders en hun aankoopmakelaars. |
| Bieden zonder biedtermijn | Verkoper en bieder onderhandelen via de makelaar. Elk bod krijgt een afwijzing, een tegenbod of een acceptatie. |
Bij een nieuwe biedronde krijg je volgens de NVM minimaal 24 uur tussen het openen van de ronde en het indienen van een nieuw bod. De verkoper streeft ernaar binnen twee werkdagen na de sluitingsdatum een besluit te melden. Sinds 1 januari 2023 is een biedlogboek verplicht bij de verkoop van bestaande koopwoningen. Je kunt een geanonimiseerde kopie opvragen zodra de bedenktijd en de voorwaarden zijn verstreken.
Voorwaarden die je in je bod zet
Dit zijn de gangbare ontbindende voorwaarden volgens de NVM. Je neemt ze op in het bod en later in het koopcontract.
- Financieringsvoorbehoud: je mag kosteloos terug als je tot een afgesproken datum geen hypotheek krijgt, voor het hele bedrag of een deel.
- NHG-voorbehoud: hetzelfde, maar specifiek voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie.
- Bouwkundige keuring: je mag ontbinden als urgente herstelkosten een afgesproken bedrag overschrijden.
- Vergunning: je mag terug als een benodigde vergunning voor een verbouwing wordt geweigerd.
- Verkoop eigen woning: je mag terug als je huidige huis niet op tijd is verkocht. Vraag je makelaar naar de NVM No Risk-clausule.
De notaris adviseert elke voorwaarde een einddatum te geven. Als voorbeeld noemt hij een financieringsvoorbehoud van één maand. Verandert je financiële situatie ná die datum zo dat je niet meer kunt kopen, dan is dat volgens de notaris niet het probleem van de verkoper. Maak daarom ruim voor het bod duidelijk wat je mag lenen. Laat je hypotheekadviseur vooraf berekenen wat je maximaal mag lenen.
De bedenktijd precies
Volgens de Rijksoverheid duurt de bedenktijd drie dagen, waarvan er minimaal twee geen zaterdag, zondag of erkende feestdag mogen zijn. Ze begint de dag nadat je het getekende koopcontract hebt ontvangen. Heb je het contract op donderdag gekregen, dan loopt de bedenktijd van vrijdag 00.00 uur tot en met maandag 23.59 uur. Je hoeft geen reden op te geven en betaalt niets aan de verkoper.
- De bedenktijd geldt voor de koper. De verkoper heeft er geen.
- Jullie mogen een langere bedenktijd afspreken. Dat moet in de koopovereenkomst staan. Korter mag niet.
- Geen bedenktijd is er bij onbebouwde grond, een woonboot, een woonwagen, huurkoop en koop op een openbare veiling met notaris.
Over het begin van de termijn zijn de bronnen niet helemaal eensluidend. De Rijksoverheid laat de termijn ingaan na ontvangst van het getekende contract, de NVM na ontvangst van een kopie die door beiden is ondertekend. Vraag de makelaar of notaris daarom om de datum en het uur waarop jouw termijn begint en eindigt, en laat dat noteren.
Als je daarna toch afhaakt
Haak je zonder geldige ontbindende voorwaarde af, dan ben je in gebreke. De notaris legt uit dat de verkoper dan recht heeft op de boete uit het contract, bijna altijd 10 procent van de koopsom. Die staat meestal gedekt door een waarborgsom of bankgarantie van dezelfde hoogte. De verkoper moet je eerst formeel in gebreke stellen, meestal per brief, en je een termijn geven om alsnog na te komen. Dat is vaak acht dagen. Pas daarna kan hij de boete opeisen, en hij moet de tekortkoming kunnen bewijzen.
Veelgestelde vragen
Kan ik mijn bod intrekken?
Zolang er geen ondertekende koopovereenkomst is, ben je als particuliere koper niet gebonden. Een mondeling akkoord is volgens de NVM niet voldoende. Trek een bod dat je al hebt gedaan wel schriftelijk in en bewaar de bevestiging, dan weet je zeker dat er geen misverstand over blijft.
Mag de verkoper een hoger bod accepteren nadat ik een bod deed?
Ja, zolang beide partijen niet hebben getekend, aldus de NVM onder verwijzing naar een arrest van de Hoge Raad. Het is daarom verstandig je bod binnen de biedtermijn en met de gewenste voorwaarden in te dienen, en het besluit af te wachten.
Wat gebeurt er met mijn waarborgsom of bankgarantie?
Maak je gebruik van de bedenktijd of van een ontbindende voorwaarde, dan krijg je de waarborgsom terug of vervalt de bankgarantie, schrijft de notaris. Haak je af zonder geldige reden, dan is de boete vaak gelijk aan dat bedrag en ben je het kwijt.
Heb ik als verkoper ook bedenktijd?
Nee. De bedenktijd geldt alleen voor de koper, zowel volgens de Rijksoverheid als volgens de NVM.
Wat als ik de bedenktijd mis?
Dan moet je kopen en betalen, tenzij er een ontbindende voorwaarde van toepassing is. Daarom werkt een financieringsvoorbehoud met een ruime datum beter dan erop rekenen dat je er nog onderuit komt.
Voor je een bod uitbrengt, vraag je je makelaar om de bedenktijd, de ontbindende voorwaarden en de boete in het conceptcontract na te lopen.