Een verhuurder mag bij huurcontracten vanaf 1 juli 2023 maximaal twee maanden kale huur als waarborgsom vragen. Hij moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen, zonder rente. Houdt hij iets in, dan moet hij dat schriftelijk met een kostenoverzicht uitleggen en het restant binnen 30 dagen terugbetalen. Dat staat op de pagina van de Rijksoverheid over de waarborgsom.
Hoeveel mag je kwijt zijn?
Het maximum is twee keer de kale huur. Kale huur is de huur zonder servicekosten en zonder kosten voor gas, water en licht. Betaal je 1.000 euro kale huur, dan mag de waarborgsom niet hoger zijn dan 2.000 euro. Voor contracten die vóór 1 juli 2023 zijn gesloten, gold nog een maximum van drie maanden kale huur.
Ligt de vraag hoger dan toegestaan, dan heb je drie keuzes, schrijft de Rijksoverheid:
- Je weigert te betalen. Dan loop je het risico dat je de woning niet krijgt.
- Je betaalt en meldt het bij de gemeente. De gemeente kan de verhuurder beboeten, maar zorgt niet automatisch dat jij je geld terugkrijgt.
- Je betaalt en vraagt de rechter om de waarborgsom te verlagen en het teveel terug te laten betalen.
Vraag altijd een betalingsbewijs of maak het bedrag over per bank, zodat je later kunt aantonen wat je hebt betaald.
Let op het woord kale huur. Betaal je 1.200 euro per maand, waarvan 150 euro servicekosten, dan is je kale huur 1.050 euro en mag de waarborgsom maximaal 2.100 euro zijn (mijn rekenvoorbeeld). Controleer in je contract welk deel van de huur kale huur is voordat je het bedrag overmaakt.
Wanneer krijg je het geld terug?
De verhuurder moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen. Rente hoeft hij niet te betalen. Verrekent hij kosten, dan moet hij het restant binnen 30 dagen na het einde van de huur terugbetalen. Loopt je huur af op 31 januari 2027, dan is de termijn zonder inhouding 14 februari 2027. Met inhouding is de uiterste datum voor het restant 2 maart 2027.
Wat de verhuurder mag inhouden
De Rijksoverheid noemt vier posten die hij mag verrekenen:
| Post | Opmerking |
|---|---|
| Achterstallige huur | Alleen wat je echt nog schuldig bent |
| Servicekosten | Alleen als die voor jouw rekening komen |
| Schade waarvoor jij verantwoordelijk bent | Gewone slijtage valt hier niet onder, en schade door slecht onderhoud van de verhuurder ook niet |
| Energieprestatievergoeding | Als die in je contract staat |
Administratiekosten mag hij niet verrekenen. Houdt hij iets in, dan moet hij je schriftelijk informeren en een volledige specificatie van de kosten sturen. Voor herstelkosten hoort daarbij een rekening.
Hoe je de oplevering regelt
Het meeste gedoe ontstaat bij de oplevering. De Rijksoverheid geeft drie tips:
- Vraag vooraf hoe de woning moet worden opgeleverd, bijvoorbeeld leeg, schoongemaakt of met de vloer in originele staat.
- Wees erbij aanwezig bij de oplevering en zorg dat het opleveringsverslag compleet is, met datum, naam en handtekening.
- Is er geen verslag, maak dan foto's, noteer de gebreken en stuur die ruim voor de oplevering naar de verhuurder.
Bewaar ook het verslag van het begin van de huur. Daarmee laat je zien wat er al stuk was toen je kwam.
Welke andere kosten mogen niet
Volgens de Rijksoverheid op de pagina Welke extra kosten mag een verhuurder bij een huurcontract vragen? gelden voor de kosten rond een huurcontract deze regels:
- Sleutelgeld mag de verhuurder niet vragen. Heb je het toch betaald, bewaar dan het bewijs, want je kunt proberen het via de rechter terug te krijgen.
- Kosten voor het opstellen van het huurcontract mag hij niet rekenen. Verhuurderskosten mogen alleen voor iets dat je krijgt, zoals een naamplaatje of een vergunningaanvraag.
- Overnamekosten zijn alleen toegestaan als je spullen van de vorige huurder overneemt, zoals gordijnen, tegen een prijs die je met hem afspreekt.
- Bemiddelingskosten betaal je alleen als een bemiddelaar een woning voor je vindt buiten zijn eigen aanbod. Werkt de makelaar voor de verhuurder, dan betaal je ze niet.
Als je geld niet terugkomt
Begin met een schriftelijk verzoek tot terugbetaling. Het Juridisch Loket heeft een voorbeeldbrief die ook werkt als de verhuurder te veel heeft ingehouden. De Woonbond noemt als basis artikel 7:261b van het Burgerlijk Wetboek (terugbetaling binnen 14 dagen na afloop van de huurovereenkomst) en raadt aan de verhuurder schriftelijk te sommeren, liefst aangetekend, met een betaaltermijn van bijvoorbeeld twee weken en de mededeling dat je anders juridische stappen neemt. Op de site staat een voorbeeldbrief. Betaalt hij dan nog niet, dan kan een advocaat de juridische procedure starten. Het maakt niet uit of het pand intussen een andere eigenaar heeft, want de huidige verhuurder moet de waarborgsom terugbetalen. Weigert hij daarna nog steeds te betalen, dan kun je naar de rechter. Zet in elke brief een datum en bewaar een kopie.
In zo'n brief kun je opnemen:
- de datum waarop je huur eindigde en het bedrag dat je hebt betaald;
- het wettelijke recht op terugbetaling binnen 14 dagen of, bij inhouding, binnen 30 dagen;
- de vraag om het volledige bedrag, of om een schriftelijke specificatie van wat is ingehouden;
- een termijn waarbinnen de verhuurder moet betalen, en dat je anders naar de rechter stapt.
Stuur de brief aangetekend of met een bewijs van ontvangst. Heb je de huur al opgezegd, zet dan nu in je agenda de datum van 14 dagen en van 30 dagen na het einde van het contract, en loop vóór de oplevering de woning na met foto's op je telefoon.