Leennormen 2027: bijna iedereen kan iets meer lenen

Wie in 2027 een huis koopt, mag in de meeste gevallen iets meer lenen dan nu. Het kabinet maakte op 2 november de leennormen voor 2027 bekend. Volgens het Nibud gaat het bij een gelijk inkomen en gelijke rentestand om maximaal ongeveer 10.000 euro extra. Stijgt je loon mee met het gemiddelde, dan loopt dat op tot een bedrag tussen 10.000 en 35.000 euro.

Wat het kabinet bekendmaakte

Minister Boekholt-O'Sullivan van Volkshuisvesting maakte de normen op 2 november bekend, mede namens minister Heinen van Financiën. Volgens het nieuwsbericht van Rijksoverheid kunnen bijna alle huishoudens in 2027 wat meer lenen. Hoeveel extra, hangt af van je inkomen. Een hogere hypotheekrente kan de stijging beperken.

De ruimte komt vooral uit de lonen. Het Centraal Planbureau verwacht voor 2027 een gemiddelde inkomensgroei van 3,7 procent, en de normen worden elk jaar herzien op advies van het Nibud. Het CPB, de AFM en DNB volgen de leennormen sinds dit jaar en vinden grote wijzigingen op dit moment niet wenselijk. Ruimere normen betekenen meer risico voor kopers en drijven de huizenprijzen verder op, krappere normen sluiten mensen buiten. Het kabinet wijst daarom op meer woningaanbod, onder meer via het Actieplan Versnellen Woningbouw met 50 acties.

Wat het Nibud uitrekent

Die cijfers staan in het Nibud-bericht van 2 november. De bandbreedte is groot omdat de uitkomst per inkomen verschilt. Een bedrag voor jouw inkomen noemen Rijksoverheid en Nibud niet; dat laat je uitrekenen door een hypotheekadviseur met de tabellen die voor 2027 gelden.

Het Nibud rekent met een gemiddelde over vier jaar, zodat een afwijkend jaar minder doorweegt. Volgens InFinance valt daardoor het dure jaar 2022 weg en komt 2026 erbij. Lastenverlichtingen sinds 2022 geven per saldo meer ruimte. De lastenverzwaringen die op Prinsjesdag werden aangekondigd leiden tot correcties, maar nemen die ruimte niet helemaal weg.

Wat jouw loon ermee te maken heeft

De 3,7 procent is een landelijk gemiddelde. Wie in 2027 een loonsverhoging van 2 procent krijgt, zit dichter bij de onderkant van de bandbreedte dan iemand die 5 procent krijgt. Blijft je inkomen gelijk, dan gaat het om hooguit 10.000 euro. Reken dus niet met de bovenkant van 35.000 euro zolang je niet weet wat je werkgever in januari doet.

Dat is een afleiding uit de Nibud-cijfers, geen uitkomst van een rekentool. Het precieze bedrag hangt ook af van je rentevaste periode en je andere leningen en verplichtingen.

Wat rente ervan afhaalt

Het Nibud rekent met een ongewijzigde rente, en de hypotheekrente stijgt de laatste tijd. Het Nibud geeft zelf een voorbeeld. Bij een bruto jaarinkomen van 70.000 euro kost een rentestijging van een half procentpunt ongeveer 7.000 euro leencapaciteit. Dat staat in het verslag van InFinance. Bij een heel procentpunt zou dat grofweg het dubbele zijn, ruim meer dan de 10.000 euro winst bij een gelijkblijvend inkomen.

Een eigen rekensom laat dezelfde richting zien, vereenvoudigd tot een annuïteitenlening van 30 jaar zonder hypotheekrenteaftrek. Bij 350.000 euro tegen 4 procent betaal je ongeveer 1.671 euro per maand, tegen 5 procent 1.879 euro. Wil je dezelfde maandlast houden, dan krimpt het bedrag dat je kunt lenen met ruim 11 procent, van 350.000 naar ongeveer 311.000 euro. De echte normen werken met een toetsrente en een percentage per inkomensklasse, dus je eigen uitkomst wijkt af.

Meer leenruimte maakt een huis niet bereikbaarder

Het Nibud waarschuwt dat een koopwoning niet automatisch bereikbaarder wordt. Stijgen de huizenprijzen harder dan de leencapaciteit, dan wordt een geschikt huis juist moeilijker te kopen. Starters zonder eigen vermogen hebben daar volgens Nibud-directeur Mattias Gijsbertsen het meeste moeite mee. Zij blijven vaker op de huurmarkt, waar vermogen opbouwen lastiger is.

Daar komt bij dat huishoudens volgens de Monitor Leennormen en Stabiliteit van AFM en DNB steeds vaker tot het maximum lenen. Gijsbertsen wijst erop dat mensen in een krappe markt snel worden verleid tot een bedrag dat niet bij hun inkomen past. Het Nibud wil met de normen vooral de betaalbaarheid van de maandlasten bewaken, zodat je ook op lange termijn geld overhoudt voor andere vaste uitgaven.

Leenruimte en NHG zijn twee dingen

De leennormen bepalen hoeveel je op basis van je inkomen mag lenen. De grens van de Nationale Hypotheek Garantie zegt tot welke koopsom je die garantie kunt krijgen. Die grens gaat per 1 januari 2027 van 470.000 naar 500.000 euro, zoals het artikel over de NHG-grens in 2027 uitlegt. Een hogere NHG-grens geeft je dus geen extra leenruimte. Mag je op basis van je inkomen 320.000 euro lenen, dan blijft dat het maximum, ook bij een woning van 480.000 euro die binnen de grens valt. Andersom geldt de NHG-grens voor de koopsom of marktwaarde van de woning, dus ook met een hoog inkomen krijg je voor een huis van 540.000 euro geen NHG.

Wat je nu doet

• Laat een hypotheekadviseur je maximum uitrekenen met de normen van 2026 en van 2027, en vraag welke normen gelden op de dag dat je de hypotheek aanvraagt.
• Is een loonsverhoging nog niet rond, reken dan met het bedrag bij een gelijkblijvend inkomen en zie een eventuele stijging als extra marge.
• Vraag om een tweede berekening met een rente een half tot een heel procentpunt hoger dan het aanbod van vandaag.
• Leg de maandlast bij het maximum naast je eigen vaste uitgaven. De bank bepaalt het maximum, jouw uitgaven bepalen wat je comfortabel draagt.
• Bepaal vóór je biedt het bedrag waarboven je afhaakt, en schrijf het op.